Koupíte byt za 5,91 milionu korun, pronajmete ho za necelých 20 tisíc měsíčně a na první pohled to vypadá jako solidní investice. Jenže z nájemného ještě odchází fond oprav, pojištění, údržba, daň z příjmu a někdy také splátka hypotéky. Číslo, které rozhoduje, proto není samotné nájemné, ale částka, která vám zůstane po všech výdajích.
Uvažujme byt o ploše 60 metrů čtverečních. Celorepubliková nabídková cena v červenci 2026 dosáhla 98 530 korun za metr, takže taková nemovitost vychází přibližně na 5,91 milionu korun. Jde ovšem jen o cenu bytu. Připočíst musíte vybavení, právní servis, případné úpravy, poplatky spojené s financováním a rezervu na první opravy.
Začněte skutečnou pořizovací cenou
Do kalkulace nepatří jen částka uvedená v inzerátu. Starší byt může vyžadovat novou kuchyň, podlahy, světla nebo spotřebiče. U novostavby zase počítejte s vybavením, které developer neprodává v základní ceně, případně s parkovacím stáním.
Praktické je vytvořit si vlastní pořizovací rozpočet. K ceně bytu přidejte plánované opravy a vybavení, poplatky, náklady na hypotéku a finanční rezervu. Když vám po koupi nezůstane žádná hotovost, může jediná větší porucha změnit pronájem v pravidelný přísun starostí.
Důležitou položkou je také lokalita. Dva stejně velké byty mohou mít rozdílnou cenu i nájemné podle dopravní dostupnosti, občanské vybavenosti, stavu domu a nabídky podobných bytů v okolí. U investičního bytu rozhoduje nejen to, zda se vám osobně líbí, ale hlavně zda ho dokážete dlouhodobě pronajímat za realistickou cenu.
Splátka hypotéky nesmí vycházet z dnešního optimismu
Nové hypotéky v Česku měly v červnu 2026 průměrnou realizovanou sazbu 4,79 procenta. Při financování investičního bytu si proto spočítejte nejen dnešní splátku, ale i variantu pro další refixaci.
U bytu za 5,91 milionu korun může výše úvěru vypadat například takto: část zaplatíte z vlastních peněz a zbytek financujete hypotékou. Čím vyšší úvěr, tím menší počáteční kapitál potřebujete, ale tím více nájemného spolknou úroky. Vlastní peníze sice snižují měsíční zatížení, zároveň však zůstávají uložené v nemovitosti a nemůžete je snadno použít jinde.
Kromě pravidelné splátky si nechte přepočítat také situaci, kdy sazba při refixaci vzroste. Investice, která vychází jen při jedné konkrétní sazbě, je křehká. Kalkulace by měla přežít i méně příjemný vývoj, ne pouze první rok po podpisu úvěru.
Nájemné není čistý příjem
Medián nabídkového nájemného v Česku činil v září 2026 328 korun za metr čtvereční měsíčně. U šedesátimetrového bytu to odpovídá zhruba 19 680 korunám měsíčně, ještě před odečtením nákladů a daně.
Tato částka ale nemusí být tím, co skutečně inkasujete. Část plateb za služby a energie obvykle nájemník hradí jako zálohy, které následně vyúčtujete. Nejde tedy o váš výnos. Do příjmů patří nájemné, zatímco průtokové platby za teplo, vodu nebo elektřinu je třeba odlišit.
Z nájemného postupně odečtěte příspěvky do fondu oprav, správu bytu, pojištění, běžnou údržbu a drobné opravy. Přidejte také náklady na inzerci, právní pomoc nebo provizi, pokud hledání nájemníka svěříte realitní kanceláři. U bytu se může pokazit bojler, pračka i zámek ve dveřích. V rozpočtu proto počítejte s rezervou, i když je nemovitost nová.
Jeden prázdný měsíc změní výsledek
Byt nebude obsazený nepřetržitě. Nájemník může odejít, hledání dalšího může trvat několik týdnů a mezi dvěma smlouvami často vznikne čas na malování nebo opravy. Když roční nájemné počítáte z dvanácti měsíců, ale byt reálně vydělá jen jedenáct, výnos klesne bez jediného zvýšení nákladů.
Do modelu proto vložte období neobsazenosti. Nemusí jít vždy o celý měsíc, ale nulová neobsazenost je spíš přání než rozumný předpoklad. U menšího bytu v žádané lokalitě může být riziko nižší, u drahého bytu s úzkým okruhem zájemců vyšší.
Výnos si spočítáte jako roční příjem z nájmu dělený celkovou pořizovací cenou a vynásobený stem. Hrubý výnos pražského bytu byl v srpnu 2026 přibližně 3,50 procenta ročně. To je údaj před odečtením úroků, fondu oprav, údržby, pojištění a neobsazenosti, takže skutečný výsledek bude nižší.
Daň může změnit čistý výsledek
Příjmy z nájmu se u fyzické osoby daní a při výpočtu máte dvě základní možnosti. Lze uplatnit výdajový paušál ve výši 30 procent, nejvýše však do 600 000 korun ročně. Druhou cestou jsou skutečné výdaje, včetně odpisů, pokud pro vás tento způsob vychází lépe.
Paušál je přehlednější, protože nemusíte dokládat každou jednotlivou položku. Skutečné výdaje mohou být výhodnější u nemovitosti s vyššími náklady nebo s odpisy. Konkrétní postup závisí na vaší situaci, výši příjmů a dalších daňových okolnostech.
Do výpočtu proto nezařazujte jen „nájemné minus splátka“. Úroková část splátky, nikoli celá splátka, má jiný ekonomický význam než umoření jistiny. Peníze použité na splacení jistiny snižují váš dluh a zvyšují vlastnický podíl, zatímco úrok je náklad financování.
Růst nájemného není pojistka
Ministerstvo financí pro rok 2026 uvádělo růst nájemného přibližně o 6,2 procenta, současně však průměrnou inflaci 2,5 procenta. Takový vývoj může investici pomoci, ale neměl by být jediným důvodem, proč vychází.
Nájemné neurčuje jen inflace. Ovlivňuje ho místní nabídka bytů, příjmy domácností, stav ekonomiky i atraktivita konkrétního domu a okolí. Když bude v ulici několik podobných bytů za nižší cenu, majitel nemůže nájemné zvyšovat podle tabulky.
Přepočítejte si proto alespoň tři varianty: běžný vývoj, horší scénář s vyšší sazbou a prázdným měsícem a příznivější scénář s růstem nájemného. Nejde o věštění budoucnosti. Jde o to zjistit, při jakých podmínkách začne investice vyžadovat doplácení z vaší výplaty.
Prověřte dům, ne jen byt
Před koupí si vyžádejte informace o hospodaření společenství vlastníků, plánovaných opravách a výši příspěvků do fondu oprav. Nová fasáda, střecha nebo výtah mohou znamenat mimořádné výdaje, které v nabídce realitního portálu neuvidíte.
Prohlédněte si také dispozici, světlo, hluk a stav společných prostor. Nájemník nehodnotí pouze novou koupelnu. Všímá si zápachu ve vstupní hale, hlučných sousedů, vlhkosti i toho, jak dlouho trvá cesta na zastávku. Právě takové detaily někdy rozhodnou, zda byt obsadíte rychle, nebo budete cenu snižovat.
Mně osobně připadá nejzrádnější kalkulace, která počítá s ideálním měsícem: nájemník platí včas, nic se nerozbije, byt je obsazený a sazba zůstane stejná. Takový měsíc může nastat, ale investiční rozhodnutí by mělo stát na scénáři, který zvládne i několik nepohodlných odchylek najednou.
