Když si Martin otevřel internetové bankovnictví, čekala na něj zpráva, kterou několik měsíců odkládal. Jeho hypotéce končila fixace a banka mu nabízela novou sazbu. Měsíční splátka měla vyskočit zhruba o dva tisíce korun. Na první pohled to vypadalo jako jasný signál k odchodu. Stačí najít jinou banku s nižší sazbou, podepsat nové papíry a ušetřit. Jenže právě tady začíná část, kterou lidé často přehlédnou: refinancování není jen výměna jednoho čísla za druhé.
Refinancování znamená, že stávající úvěr splatí nový úvěr, obvykle od jiné banky. U hypotéky se nejčastěji řeší ve chvíli, kdy končí období fixace. U spotřebitelské půjčky může být důvodem drahá sazba, několik současně splácených úvěrů nebo snaha spojit závazky do jedné pravidelné splátky. Někdy může dávat smysl i změna podmínek, třeba prodloužení nebo zkrácení doby splácení.
U hypoték čeká velké množství domácností podobné rozhodování. V roce 2026 končí fixace úvěrů přibližně za 470 miliard korun. Jejich průměrná původní sazba činí 3,2 procenta a průměrná splátka může vzrůst asi o 15 procent, což odpovídá zhruba 1 900 korunám měsíčně. V dalších letech se objem refinancovaných hypoték očekává ještě vyšší: přibližně 530 miliard korun v roce 2027 a nejméně 600 miliard korun v roce 2028. Odhadované zvýšení splátek je přitom mírnější, asi čtyři procenta v roce 2027 a tři procenta v roce 2028.
Pro konkrétního dlužníka však průměr mnoho nevyřeší. Záleží na původní částce, zbývající době splácení, výši jistiny i sazbě, kterou skutečně dostane. Rozdíl několika desetin procentního bodu může u menší půjčky znamenat jen drobnou úsporu, u vysoké hypotéky ale během let naroste do částky, kvůli které už má smysl nabídky porovnávat opravdu pečlivě.
První údaj, který by měl člověk sledovat, není samotná úroková sazba, ale celková cena úvěru. Do ní mohou vstupovat poplatky za sjednání, vedení účtu, odhad nemovitosti, čerpání nebo povinné doplňkové služby. U některých nabídek banka sníží sazbu podmínkou aktivního používání účtu či sjednání pojištění schopnosti splácet. Taková nabídka může být výhodná, ale jen tehdy, když klient započítá i cenu těchto služeb a skutečně je potřebuje.
Rozumné srovnání proto začíná u stejného zadání. Nabídky by měly pracovat se stejnou zbývající částkou, stejnou dobou splatnosti a pokud možno i stejným typem splácení. Jinak může nižší měsíční splátka klamat. Banka ji například nabídne díky delší splatnosti, celkově se však úvěr protáhne a na úrocích se zaplatí více. Kratší splatnost naopak zvýší měsíční zatížení, ale dluh zmizí dříve.
Před podpisem nové smlouvy je dobré vyžádat si od současné banky přesné vyčíslení zůstatku a ověřit datum, ke kterému lze úvěr splatit bez náhrady. U hypotéky se podmínky liší podle toho, zda se úvěr splácí na konci fixace, nebo ještě během ní. Rezidenční hypotéka může být při předčasném splacení zatížena náhradou ve výši 0,25 procenta za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše však jedním procentem.
Existuje také možnost částečného splacení bez poplatku. Každý rok lze během jednoho měsíce před výročím smlouvy splatit až 25 procent původní výše úvěru. Pro domácnost s úsporami může jít o způsob, jak snížit jistinu ještě před změnou sazby. Je ale potřeba hlídat přesný termín a vycházet z původní výše úvěru, nikoli z aktuálního zůstatku.
U běžné spotřebitelské půjčky jsou limity odlišné. Poplatek za předčasné splacení může činit nejvýše jedno procento z předčasně splacené částky, pokud do konce úvěru zbývá více než rok. Při kratší době může být nejvýše 0,5 procenta. I tak se vyplatí přepočítat, zda úspora na budoucích úrocích převýší náklady spojené s doplacením staré půjčky a sjednáním nové.
Častou pastí je porovnání samotných měsíčních splátek. U spotřebitelského úvěru může nová nabídka působit přívětivě jen proto, že se splácení rozloží na delší dobu. U hypotéky zase klient někdy sleduje jen sazbu, ale zapomene na to, že se změnou banky mohou přijít další administrativní kroky a náklady. Výhodnost je proto lepší posuzovat podle částky, kterou ještě celkem zaplatí, ne podle prvního řádku v reklamní nabídce.
Martin si nakonec položil na stůl tři varianty: nabídku své banky, refinancování u konkurence a možnost částečně splatit úvěr z vlastních úspor. Do tabulky zapsal sazbu, měsíční splátku, délku fixace, veškeré poplatky a celkovou částku k zaplacení. Teprve tehdy se ukázalo, že nejnižší sazba neznamená automaticky nejlevnější řešení. Jedna nabídka byla levnější při stejné splatnosti, jiná nabízela větší volnost při mimořádných splátkách.
Takové srovnání zabere odpoledne, ale podpis úvěru člověka zaváže na roky. Banky navíc často posílají nabídku s předstihem, takže není nutné čekat na poslední týden před koncem fixace. Čas umožní vyjednat lepší podmínky, oslovit více poskytovatelů a zjistit, jestli nová splátka zapadne do rodinného rozpočtu i ve chvíli, kdy se objeví nečekaný výdaj.
